最高法院：诉讼中财产保全与执行异议之诉的审理（购买安置用房能否排除强制执行的认定）

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案例索引

（2022）最高法民终281号武汉宏宇实业集团有限责任公司、武汉市土地整理储备中心城市发展分中心等执行异议之诉民事二审民事判决书

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案件当事人

上诉人（一审原告）：武汉宏宇实业集团有限责任公司。

被上诉人（一审被告）：武汉市土地整理储备中心城市发展分中心。

被上诉人（一审被告）：武汉三鼎房地产开发有限公司。

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基本案情

宏宇公司上诉事实和理由：（一）一审判决认定事实错误。1.本案所涉房屋系（2021）鄂民初5号案件的事实争议标的，宏宇公司并非对讼争标的以外财产进行保全，土储中心无权要求中止执行。2.三鼎公司拒不到庭参加诉讼，一审判决未查清案涉房屋是否存在退房情形，严重损害宏宇公司的项目开发利润。（二）一审判决适用法律错误，土储中心无权根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十九条的规定排除强制执行。1.一审判决始终回避“买受人名下无其他用于居住的房屋”的规定。《执行异议和复议规定》保护的是房屋购买人权利，土储中心并非买受人，不能适用该规定。2.土储中心占有案涉房产，未办理房屋登记手续，故其不享有案涉房屋所有权，仅享有要求三鼎公司履行合同义务的权利，无权要求中止对案涉房屋的执行。

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裁判结果

最高法院经审理认为，本案的争议焦点为（2021）鄂执异19号执行裁定中止对三鼎公司名下金桥庭院项目案涉72套商品房的执行是否具有事实和法律依据。具体分析如下：

1.本案财产保全系审理案件过程中的保全，因诉讼案件正在审理过程中，且保全的财产最终是否会被执行取决于诉讼结果及执行程序中的相关情况，故提起诉讼中保全的执行异议之诉的前置情形限于对“诉讼争议标的以外的财产进行保全”，以避免诉讼案件和执行异议之诉平行审理同一争议标的，造成程序适用糅杂和实体裁判结果矛盾。因此，本案的关键是一审法院保全查封的案涉房产是否属于宏宇公司和三鼎公司、武汉赛纳德公司“诉讼争议标的以外的财产”。根据查明的事实，宏宇公司在（2017）鄂民初51号案件中诉三鼎公司、武汉赛纳德公司的诉讼请求为支付投资收益，诉讼标的属于金钱债权，并非直接指向案涉房产。虽三方合资合作开发房地产为“绿色新都”项目以及“绿色新都后期（金桥庭院项目）”，即包含本案所涉金桥庭院项目房产。且宏宇公司在原一审时曾要求如不能以货币方式支付收益，可以以分配实物的方式支付投资收益。但在该案仍在审理的情况下，将案涉保全查封的房产直接视为诉讼争议标的范围内的财产，未经实体审理，尚不足以认定。故一审法院认定不属于讼争标的物，土储中心根据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》提出异议，具有法律依据，宏宇公司该项上诉理由不能成立，本院不予支持。2.关于宏宇公司主张一审判决适用法律错误，土储中心无权根据《执行异议和复议规定》第二十九条的规定排除强制执行的问题。《执行异议和复议规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”结合本案事实，土储中心于2017年1月5日与三鼎公司签订订购协议并已支付95%的房款，符合上述规定第二十九条第一、三项的规定。至于是否符合第二项的规定，虽然土储中心并非直接居住案涉商品房，但其提交的《关于第五次向65中北片棚改项目提供房源的函》等多份函件可以表明其购买房屋系安置用房，用于解决“三旧”改造项目被征收人的居住问题，故从实际居住人角度出发，应充分考虑案涉房屋拟提供被征收人的情形。而且，《全国法院民商事审判工作会议纪要》第125条第二款规定，“‘买受人名下无其他用于居住的房屋’，可以理解为在案涉房屋同一设区的市或县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。商品房消费者名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，可以理解为符合该规定的精神。”案涉所购买房屋用于解决“三旧”改造项目，当属于满足基本居住需要，故符合《执行异议和复议规定》第二十九条第二项的规定。因此，土储中心享有排除强制执行的民事权益，宏宇公司该项上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，宏宇公司的上诉请求不能成立，应予驳回。

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